Jednym z najtrudniejszych i najpoważniejszych wyborów życiowych, przed którym stoi człowiek w dorosłym życiu, jest wybór dotyczący zakup własnego mieszkania lub domu.  Decyzja o zakupie własnego mieszkania lub domu nie jest prosta, głównie ze względu na bardzo duże koszty zakupu, które niejednokrotnie oznaczają zaciągnięcie przez nas wieloletniego zobowiązania finansowego w postaci kredytu.

Jeśli jednak zdecydujemy się na zakup własnego mieszkania lub domu i wybierzemy  wymarzone przez siebie miejsce do zamieszkania, to należy przygotować się, że już na samym początku naszej drogi pojawi się problem związany ze skomplikowaną procedurą zakupu nieruchomości. W pierwszej kolejności będziemy musieli zmierzyć się z umową deweloperską. Umowa deweloperska jest zwykle wielostronicowym, skomplikowanym i złożonym aktem, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego. Warto zatem dobrze przygotować się do podjęcia decyzji o zakupie mieszkania czy domu i zwrócić szczególną uwagę na proponowane nam przez deweloperów rozwiązania zawarte w umowach deweloperskich. Poniżej przedstawiam kilka punktów, na które należy zwrócić uwagę oraz które mogą być pomocne podczas analizowania i podpisywania umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska podstawy prawne:

Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestie dotyczące umowy deweloperskiej jest ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie zwana Ustawą deweloperską).

Jak wynika z art. 1 Ustawy deweloperskiej, ustawa ta określa zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Należy pamiętać, że umowa deweloperska musi spełniać określone w Ustawie deweloperskiej warunki, a postanowienia umowy deweloperskiej, które są mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy Ustawy, są nieważne i w ich miejsce należy stosować odpowiednie przepisy Ustawy.

Forma zawarcia umowy deweloperskiej:

Umowa deweloperska obligatoryjnie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Obowiązek ten wynika z art. 26 Ustawy deweloperskiej. Należy pamiętać o tym, że zawarcie umowy deweloperskiej w innej formie niż w formie aktu notarialnego  powoduje jej nieważność. Jednocześnie należy wyjaśnić, że co prawda bardziej rygorystyczna forma oraz konsekwencje jej niezachowania powodują nieważność umowy, to jednak zawarcie umowy w formie aktu notarialnego stanowi silniejszą gwarancję zabezpieczenia i realizacji praw nabywcy.

Niezbędne elementy umowy deweloperskiej:

Umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności:

1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. cenę, za którą nabywamy daną nieruchomość;
3. informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie takie jak informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, informacje o istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
5. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności;
6. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
7. informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacje o kosztach prowadzenia rachunku, o gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
8. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ono ostateczne lub czy jest zaskarżone;
9. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
10. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
11. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu;
12. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią;
13. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu.

Ewidencjonowanie wpłat – mieszkaniowy rachunek powierniczy:

Niewielu z nas zwraca uwagę na sposób ewidencjonowania wpłacanych przez nas na rachunek bankowy kwot wynikających z umowy deweloperskiej. Zwykle patrzymy jedynie na kwotę, termin płatności oraz numer rachunku bankowego, na który w terminie określonym w umowie wpłacamy należne deweloperowi kwoty. Wskazać należy, że obowiązkiem dewelopera jest zawarcie umowy z bankiem na prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Ustawa deweloperska wskazuje dwa modele mieszkaniowego rachunku powierniczego, tj. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W ramach pierwszego z nich, „otwartego” mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank (w którym znajduje się rachunek powierniczy) wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji inwestycji. W tym przypadku bank dokonuje kontroli każdego zakończonego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie na podstawie wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę.

W ramach drugiego z nich, „zamkniętego” mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank wypłaca deweloperowi środki wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa własności mieszkania lub domu.

Należy zwrócić uwagę, że rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego w dużej mierze zależy od sposobu prowadzenia inwestycji przez dewelopera. Na pierwszy rzut oka można odnieść wrażenie, że korzystniejszym dla nabywcy jest „zamknięty” mieszkaniowy rachunek powierniczy ze względu na fakt, że nasze pieniądze zostaną przekazane deweloperowi dopiero po wywiązaniu się przez niego z umowy, czyli po przeniesieniu na nas prawa własności do mieszkania lub domu. Nie oznacza to jednak, że należy obawiać się „otwartych” mieszkaniowych rachunków powierniczych. W tym przypadku bank sprawuje kontrolę nad każdym etapem realizacji inwestycji. Ma wgląd w dokumentację oraz rachunki bankowe dewelopera, co sprawia, że w przypadku wątpliwości lub zagrożenia realizacji inwestycji może odmówić wypłaty środków, tym samym zabezpieczając interesy nabywców.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej:

W myśl starej łacińskiej paremii „Pacta sunt servanda”(umów należy dotrzymywać). W związku z powyższym, do zakupu, w szczególności mieszkania lub domu, ze względu na duże koszty inwestycji, powinniśmy podejść w sposób przemyślany i odpowiedzialny. Zawarcie umowy deweloperskiej z jednej strony przyznaje określone uprawnienia, z drugiej nakłada określone obowiązki na obie strony umowy. W pierwszej kolejności należy wskazać, że każdą umowę można rozwiązać za porozumieniem stron. Jednakże zwykle bywa tak, że tylko jedna strona umowy chce od niej odstąpić i często nie ma szans na porozumienie między stronami. Jednostronne odstąpienie od umowy możliwe jest wyłącznie w kilku przypadkach określonych w ustawie deweloperskiej.

Nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy w przypadku gdy:

1. Umowa deweloperska nie zawiera podstawowych elementów, o których pisałem w pkt 3;
2. informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;
3. deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
4. informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
5. prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej;
6. nie przeniesiono na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W opisanych powyżej punktach (pkt 1 – 5) nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Natomiast w przypadku, o którym mowa w pkt. 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120. dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jest uprawniony do odstąpienia od tej umowy.

Pamiętajcie! W sytuacji gdy nie rozumiecie treści zapisów umowy deweloperskiej lub nie jesteście pewni, czy dobrze rozumiecie sens umowy, nie obawiajcie się poprosić dewelopera o wyjaśnienie lub wręcz zaproponujcie mu zmiany w poszczególnych zapisach tak, by były one bardziej dla was zrozumiałe. Warto również w przypadku wątpliwości, przed podpisaniem umowy deweloperskiej, skonsultować projekt umowy z doświadczonym prawnikiem, który zwróci wam uwagę na potencjalne zagrożenia oraz wyjaśni skutki prawne poszczególnych postanowień umowy deweloperskiej.